重庆的房子只有挂出去卖以后,才晓得市场有多艰难!

“只有房子挂出去卖以后,才知道市场有多艰难。”一些急需小房换大房的购房者发出这样的感叹。 2019年9月23日,重庆新房网签满2年才能出售后,一大批房源“解禁”获得入市买卖资格。曾有声音认为,供应量的上涨将对一手市场形成冲击。 截止到11月1日12点,图片来源链家 事实上,重庆的二手房挂牌量一路走高。根据链家二手房平台数据显示,2018年12月上旬,链家在重庆地区的二手房数量为4.6万套;截止今年10月底,房源量突破13万套。 今年7月中旬,重庆的二手房破了10万套,短短3个多月,房源量就多了三万套,基本上是一个月一万套的阵势,当然,其中不少是恐慌性入市,因此二手房盘量增加是必然的。 那么,成交量又有怎样的表现呢? 贝壳研究院数据显示,今年上半年重庆二手房成交量同比回落25.9%,6月均价较去年12月均价累计上涨2.4%。 图片来源:诸葛找房数据研究院图片来源:诸葛找房数据研究院 据诸葛找房数据研究中心监测,截止10月27日,重庆二手房市场均价13945元/㎡,环比上期(均13941元/㎡)上涨4元/平方米,微涨0.03个百分点,本周是重庆二手房价连续两个月下降后的第一次回升。 若从历年二手成交情况对比来看,2019年上半年二手住宅市场略显“寒意”。 当中较重要的原因是:目前重庆楼市政策环境处于“稳定期”,重庆还因此举行了房交会来刺激市场,虽然只是针对新房。 “923政策”尽管相对影响不明显,但也有一波需求释放出来,显然这些购买需求远远小于供应量。 当前的行情可能对投资客买卖有一定影响,尤其二手房没有一手房“内部认购”“内部转让”等操作,让投资客望而却步。 因此,除回归居住属性的购房需求外,未来较长一段时期内,重庆二手房市场供应量将一路上涨,短期内基本不会担心出现供应短缺的情况。 在这样的市场环境,买卖双方不断博弈。 二手房市场供过于求,房东们会抛售吗? 目前市场的回答是:不会。 除了局部有个别甩卖的案例,重庆并未出现大面积的抛售潮,也不可能出现。因为在没有更好的投资方式的情况下,不缺钱的人都在熬着,低价抛售手里房产的概率不会太高。 而且,事实上目前市场,只要你肯低于市场价哪怕10%左右,还是很容易成交的。说明自住需求量还是非常充足的,毕竟重庆的发展也不差,还是能吸引一些人的,而且还是有一部分人没有在之前的低房价时期买到房。 同时,这也与调控有关。尽管没有了大涨的预期,同样也没有了大跌的预期。既然如此,二手房东们的心态也就平稳了,慢慢卖也未尝不可,除非很缺钱。 谁的钱不是钱啊,大甩卖亏的是自己的钱包。 买方也有不同的选择。进入下半年,房企进入业绩冲刺阶段,各开发商变相降价的房源层出不穷,更有开发商七五折卖房,这使原本目标为二手房的购房者多了一个选择。 个别有置换需求的买家,则相对尴尬,卖一买一的情况并不是少数。挂牌出售持有的房子则面临供过于求的市场情况。 同时也要面临置换的房子未来转手要等两年的困境,这两年时间内有没有突然需要急着用钱,谁也不能保证。这种被动“套两年”的情况让不少改善型买家陷于观望和犹豫之中。 截止到10月27日的数据显示,重庆二手房主城五区上涨,四区下跌局面。大渡口以0.45%位于下跌榜第一名,渝中区以0.33%跌幅位于第二名,沙坪坝区第三名。 可以看到下跌的大多数是老区,这可能与近年来外围区交通、生活配套不断成熟有关,中心区工作与生活的便利优势正不断被削弱,外围区二手房则拥有价格低、产品新等优势。这也许是中心区购房者流失的原因之一。 随着更多房子“满2”逐渐进入市场,政策又较为稳定,对于目前供过于求的二手房市场来说,可谓难上加难。 越是下降过程中卖家越是有耐性,这就是趋势,上涨过程中都是抢着买,现在趋势变了,跑得慢的终究站岗。你觉得降得肉疼,接盘的等你降更多。就现在的房产数量和接盘能力来看,个人感觉重庆的二手房最后只能有3成的能卖出去。 现在的真实二手房数量远不止链家挂牌出来的数量,因为链家在主城九区还有很多地方都没有开店!还有大量红皮和其他中小中介公司挂牌了很多二手房! 二手房被银行抛弃了? 有些交易二手房的都感受得到,二手房房贷下来的时间变得长了。 据上游新闻在9月20日的报道,记者通过实地采访中国银行、建设银行、交通银行、工商银行、重庆银行等得知,中国银行、建设银行两大行重庆支行已停止办理二手房贷款,其余银行暂未出台二手房断贷政策,但都不同程度的出现二手房贷款审批周期长,很久办不下来的情况。 虽然重庆也出现部分停贷现象,但并不是普遍现象,大多数银行依旧提供二手房贷款,只是银行放款速度变慢,申请周期延长。虽然不会出现普遍断贷现象,但当前房贷趋紧也是事实,房贷政策出台频繁,贷款市场报价利率(LPR)调整,这些都显示出房贷市场趋紧,而且二手房相比一手房来看,更容易受影响。 毕竟现在新房项目债务多,没人接盘银行亏大了啊,银行怕啊,二手债务已有人接盘,所以新房好贷款,二手不让贷,好把客户都推到新房上,这样就有人接新房的债务盘了。 二手房市场的困境 房价下行,投资客出货,重庆去年4万套左右,现在13万套,最近还在以每个月近一万套左右速度的增加。 造成现在的局面其实很好理解,虽然市面上二手房众多,但是二手房房主多以投资、理财的角度方面进行考虑,前些年形成的“房子是资产”“房价还会涨”,至少“房子是稳定的资产”的意识没那么容易被打破。 这就是现在我们看到即便二手房房源充足,但却极少有人愿意赔钱卖房子。 面对重庆如此庞大的二手房存量,而消化率却持续走低,贷款环境也变得艰难,这让二手房市场走向变得不明朗。有人戏称,按照重庆二手房目前的存量,恐怕算上每年新增人口都不一定能够及时消化,更何况每年还会有不定量的房屋涌入二手房市场! 除了存量大,消化难之外,二手房产品本身也让市场运转缓慢。当前二手房市场大多都是改善型产品,刚需产品很少,而购买改善型产品的客户群考虑的基本都是新房,二手房不在其考虑范围内。 产品与需求的不对等,让市场消化难,再加上贷款政策的限制,更多人选择放弃二手房市场,这些都是导致二手房市场比较严峻的原因。 “现在买二手房,很多都是冲着刚需房和区域地段去的。市场刚需房少,改善房多,导致产品供需不对口,再加上核心区域土地资源稀缺,很多购房者想要在核心区域享受成熟的配套设施,满足这些要求的二手房比较少,所以才让二手房市场积货多......” 前段时间爬山冲的太急了,现在坐下来缓一缓休息一下,等猪肉、工资、物价什么的都跟上了,然后继续往上冲!你还得拼命从各个方面营销,还得拼命保持自己的资金周转正常,这样你才可以在拼命涨价的时候还有机会卖的出去。 只能说祈祷吧!一些挂在中介的二手房,房东想换套新好,有些恼火,挂着呗,基本要么等拆迁,要么降价等接盘。 你觉得呢? 看更多地产内容,请关注“猫评楼市”

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